Автор Тема: Приемка квартиры  (Прочитано 1439 раз)

Наталия

  • Гость
Приемка квартиры
« : 16/05/13, 10:51:49 »
 ::)Цитата с 10 дома.

Правила приемки квартиры

Важнейшим моментом – после покупки квартиры в строящемся доме и факта сдачи дома застройщиком госкомиссии – является ее приемка, поиск недоделок и убеждение строителей в том, что эти недостатки необходимо исправить.

Приемка квартиры – финальная часть сделки купли-продажи. Осуществить профессиональную приемку квартиры в новостройке можно и не прибегая к услугам экспертной компании, но это достаточно тяжело. А по итогам приемки, если выявляются какие-либо дефекты и недостатки в квартире, главное – аргументировано предъявить претензии к застройщику. Часто для того, чтобы заявить о низком качестве выполненных работ, требуется экспертиза квартиры.

Приход по акту
Чтобы официально оформить все документы и по акту передать квартиру ее новому владельцу – участнику долевого строительства, застройщику обычно требуется три-шесть месяцев с момента принятия дома госкомиссией. То есть к моменту приемки квартиры дом уже должна принять госкомиссия.

Сроки оформления документов зависят не только от строительной компании, но и от госорганизаций. Но если дело затягивается более чем на полгода, необходимо проконсультироваться с юристом. Возможно, задержка свидетельствует о каких-либо серьезных проблемах на объекте.

При оформлении акта приема-передачи дольщик должен иметь на руках смотровой лист, в котором он отметит все обнаруженные в квартире дефекты. В этом же документе необходимо зафиксировать сроки, в которые застройщик устранит обнаруженные дефекты. Здесь стоит отметить, что претензии, которые будущий владелец новой квартиры предъявляет застройщику, должны быть обоснованными. Требования типа «переделайте, мне не нравится», естественно, никто всерьез рассматривать не будет.

Все претензии по недоделкам (если таковые будут) оформляются в письменном виде в двух экземплярах, с подписями представителя строительной компании. Один экземпляр остается у вас, второй вы отдаете строителям и начинаете ждать исправления недоделок – в согласованные сроки.

Но если застройщик не устранит дефекты вовремя, квартиру все равно можно принять. Идеальный вариант в этом случае – указать в акте приемки, что квартира принята с недоделками, и привести в приложении к акту их подробный перечень.
Помните, что закон «Об участии в долевом строительстве…» дает дольщику право отказаться от подписания акта приема-передачи, если жилье не соответствует заявленному качеству.

Что необходимо иметь при себе.

- Бумагу и ручку

- Фото и видеотехнику

- Фонарик

- Тестер для проверки напряжения в электрических розетках

- Желательно для проверки освещения взять с собой патрон и лампу, табуретку (стул, стремянку)

- Строительный уровень, линейку, рулетку

- Халат либо фартук, чтобы не бояться запачкать чистую одежду.

Куда смотреть
Осмотр новой квартиры лучше всего организовать в светлое время суток, так как иного света, кроме дневного, в квартире, скорее всего, не будет.

Осмотр начинаем, как в театре, от входной двери. Естественно, она должна быть и должна свободно открываться и закрываться. Наличие замка обязательно.



На что в квартире надо обратить внимание.

- Соответствие проекта плану БТИ.

- Соответствие плана БТИ реальным размерам.

- Бетонные конструкции.

Второй пункт – бетонные конструкции и стыки между ними. Все монтажные стыки и швы должны быть хорошо заделаны. Нужно обратить внимание на возможные протечки – поискать следы присутствия (лучше, конечно, отсутствия) воды.

Смотрим вниз – на цементную стяжку на полу, которая до сих пор является лидером по браку. В большинстве случаев дефекты типичны для всех строительных компаний, в том числе и застройщиков с хорошей репутацией. Стяжка должна быть горизонтальной (проверьте уровнем), главное, чтобы она не крошилась и не было воздушных пузырей. Здесь пригодится молоток – сядьте на корточки и, метр за метром, хорошо простучите стяжку. Обведите мелом пустоты, расслоения (вы их сразу услышите), места, где стяжка крошится, застывшие бугры, горы и ямы. В принципе, трещин быть не должно – монтаж панелей с трещинами запрещен, но всякое бывает.

Осмотрели низ – следует посмотреть вверх. Потолок должен быть без явных перепадов на стыках, а также без трещин и пустот, высота потолка должна соответствовать заявленной по проекту. Для каждого дома высота – индивидуальна, но она фиксируется в договоре.

Не менее важны для комфортной жизни стены. Их надо проверить на отклонение от вертикали, смещение, местные неровности более 5 мм. Конечно, никто ровно вам их не выставит, но добиться выравнивания стен штукатурным составом теоретически возможно. Также важно проверить, насколько стены вертикальны. Углы отклонения проверяйте с помощью отвеса. Стены должны быть строго вертикальными, не заваливаться, затирка должна быть сплошной и равномерной, без подтеков.

Выход не здесь
Двери, окна.
После обследования несущих и ограждающих конструкций переходим к осмотру открывающихся и закрывающихся.

На очереди окна.

- Проверьте не разбиты ли стеклопакеты, нет ли трещин на стекле, плотно ли стеклопакет лежит в раме.

- Проверьте открывание-закрывание всех окон и всех створок, проверьте работу запорных устройств, ручек, петель, надежность их крепления. Проверьте целостность деревянных элементов окна (трещины, выпадающие сучки), надежность их взаимного крепления.

- Проверьте наличие уплотнителя по периметру створки в месте ее прилегания к раме.

- Проверьте нет ли незапененных и не закрытых пароизоляционной лентой зазоров между рамой окна (двери) и бетоном стены.

Для начала надо проверить наличие фурнитуры, надежно ли она крепится, и работают ли все запорные устройства, ручки, петли. Следующий шаг – целостность стеклопакетов (нет ли трещин на стекле, плотно ли стеклопакет лежит в раме); соответствие стеклопакета (точнее – количества камер) тому, который обозначен в договоре; целостность остальных элементов окна (трещины, выпадающие сучки), надежность их взаимного крепления; наличие уплотнителя по периметру створки в месте ее прилегания к раме; надежность закрепления подоконников и сливов у окон (если слив снаружи плохо закреплен, то это может стать причиной громыхания при ветре); свободно ли открываются-закрываются все окна и все створки; нет ли незапененных и не закрытых пароизоляционной лентой зазоров между рамой окна и бетоном стены. Если есть лоджия или застекленный балкон, то его надо проверить точно так же, как и окна, плюс проверить свободу хода при сдвигании створок; фиксацию фрагмента в закрытом положении на всей высоте; надежность расположения створки в раме, работу запорных устройств.

Если в квартире уже установлены внутренние двери, то, опять же, проверьте их наличие, насколько они свободно закрываются и открываются, нет ли перекосов.

Инженерная начинка
Не менее важна инженерная начинка, которая есть в квартире, – это электричество и электрические сети, водоснабжение, канализация, отопление и вентиляция.

Начнем с электричества.
Электрика.

- Потребуйте схему электропроводки, убедитесь в том что она утверждена энергонадзором.

- Проверьте соответствие схемы расположению выключателей, распределительных коробок, розеток.

- Не забудьте перед проверкой электрики включить автомат и УЗО в щитке в Вашей квартире (и если ничего не работает - то в общем холе).

Перед проверкой электрики включите автомат и устройство защитного отключения в щитке в вашей квартире (если ничего не работает – то в общем холле). Включите взятое вами устройство в розетки и проверьте их, если захватили с собой лампочку – проверьте освещение. В санузлах должны быть плафоны с патронами – туда можно вкрутить лампу и спокойно осматривать счетчики. Проверьте также работу звонка.

В каждом помещении проверьте наличие розеток и выключателей (правда, в договоре обычно не оговаривается количество розеток на комнату), а также провода – на наличие повреждений. Розетки и выключатели должны быть закреплены и не должны вываливаться. Вся электрофурнитура должна быть в рабочем состоянии. Наличие напряжения проверьте в каждой из розеток вольтметром.

Ванная, туалет, кухня. В первую очередь проверьте положение счетчиков на отводах от стояков – они не должны сильно вдаваться вглубь санузла. Проверьте наличие луж или увлажнений в районе стояков. Проверьте работу запорных кранов на отводах, расположение в одной плоскости отводов сушилки для полотенец. Воду нужно не только подвести, но и отвести, поэтому следующий шаг – проверка канализации. Подходим к унитазу (если он есть). Вода должна наливаться в бачок унитаза, удерживаться в нем и сливаться. Проверьте наличие тройников. Обратите внимание на правильность их установки в туалете, в ванной и на кухне. Они должны стоять так, чтобы к ним можно было без труда подобраться.

Что надо сделать в обязательном порядке.

- Переписать (сфотографировать) все номера и показания счетчиков (тепла, электричества и воды).

- Проверить наличие пломбиров на счетчиках, их целостность, наличие паспорта и акта ввода в эксплуатацию.

- Фонарик Вам пригодится для снятия показаний и номеров счетчиков воды, которые находятся в санузлах. Обратите внимание, когда будете получать паспорт на счетчик воды, чтобы Вам выдали Ваш - сверяйте Ваши номера с номерами указанными в паспорте.


Последнее в этом списке – отопление. Конечно, летом, когда застройщики в основном передают дома, проверить их рабочее состояние практически не реально. Но все равно, хотя бы поверхностно проверить надо. Итак – батареи должны быть полностью укомплектованы, прочно закреплены на стене и надежно подключены к системе отопления. Декоративные панели не должны быть погнуты или поцарапаны. Проверьте работу регуляторов температуры.

Завершающий шаг – обратите внимание, пробиты ли вентиляционные отверстия в блоках вентиляционных шахт на кухне, в ванной и туалете. Тяга проверяется прикладыванием листа бумаги к отверстию – он должен прилипнуть. Или огнем (поднесите спичку или зажигалку) – пламя должно отклоняться.

Общее имущество дома.

Потребуйте список общего имущества дома и план придомовой территории, проверьте состояние общего имущества (как минимум состояние Вашего подъезда, озеленение придомовой территории, наличие парковки, детской площадки, отсутствие строительного мусора, состояние подъездных путей и т.д)

Указывайте обнаруженные недостатки в акте приемки (если список велик, то на обратной стороне акта). Уточняйте сроки устранения.

Если какие-то вещи Вами не проверялись или не осматривались (это, скорее всего, касается пожарных систем и лампочек, например) то указывайте в акте, что эти вещи не проверялись в связи с отсутствием технической возможности.

Так же хотелось бы предостеречь покупателей новостроек от самовольной перепланировки, так как это существенно осложнит общение с застройщиком и оформление права собственности.

Помните о гарантии при приемке квартиры в новостройке. Теперь застройщик по закону обязан выполнять гарантийные обязательства перед клиентами в течение пяти лет с момента сдачи дома.

Еще один тонкий момент – ответственность за последствия, которые могут возникнуть в процессе устранения обнаруженных в квартире дефектов. Если рабочие застройщика, приводя в порядок одну квартиру, уже принятую по акту, повредят другую (что вполне может случиться), платить за это совсем не обязательно придется застройщику.

Все эти тонкости во взаимоотношениях дольщика и застройщика должны быть определены заранее – сделать это поможет юрист.


Вот казалось бы нехитрые рекомендации по приемке квартиры в новостройке.

Действительно ничего сложного, но порой при отсутствии строительного опыта и перечисленные здесь моменты не каждый может увидеть. Конечно можно позвать знакомого - который якобы разбирается в строительстве... И без всяких инструментов все проверит... В этом случае можно задать самому себе вопрос: " Насколько ответственно Я отношусь к приемке квартиры в новостройке?". Ведь такой знакомый - без обычного строительного уровня не увидит никаких дефектов по стенам. А перепады по стяжке и по вертикали углов уж точно не заметит, такие перепады замеряются лазерным уровнем, нивелиром, который из-за своей дороговизны часто отсутствует у многих ремонтных бригад, то что уж говорить о людях не связанных с ремонтом и строительством. Или другой пример - клапан подачи тепловой магистрали в батарею, хватит ли у такого знакомого воображения открутить верхнюю крышку и проверить его на протекание (конденсат)?... Или вот еще один пример - просто выглянуть в окно и проверить наличие переливов на окнах. Кажется такие мелочи, а теперь посмотрим что может произойти из-за таких мелочей. Течь клапана, в нашем случае он даже не течет а влага под крышкой (это дефект самого клапана), примерно через 2 года случится прорыв системы отопления - что может быть хуже горячего пара, и залитых нескольких этажей?... Отсутствие переливов Вы сразу почувствуете после первой зимы, когда стеклопакеты встанут наперекосяк (вода через переливы попадет в раму стеклопакета и в механизм, при первых морозах вода из жидкого состояния перейдет в твердое тем самым деформирует стеклопакет). А также обращаем Ваше внимание на не маловажный вопрос знаний ГОСТов и СНиПов по которым принимаются квартиры в новостройке.


Нужно проверить чисто бытовые «мелочи», например, металлопластиковые окна, и удостоверится, что в них нет зазоров, щелей и перекосов. Затем стоит внимательно осмотреть и сами стекла либо оконные конструкции, поскольку нередки случаи, когда они царапаются или пачкаются строительными материалами. А если эти проблемы не выявить вовремя, то окна придется менять уже за свой счет.

Чаще всего строители грешат плохим качеством стяжки либо неровными стенами, поэтому лучше всего принимать квартиру у застройщика либо с руководителем бригады, который впоследствии займется ремонтом, либо со специальным устройством – уровнем. «Как правило, на выравнивание стен и пола приходится около 30% средств, которые тратятся на ремонт квартиры»

В большинстве договоров купли-продажи не прописано, что стены должны быть идеально ровными (есть лишь пункт о наличии стяжки и штукатурки), но покупатель может апеллировать к государственным строительным нормам, согласно которым перепады не могут превышать 1 см. Правда, на практике случается и такое, что перепады достигают 20 см, и для того, чтобы их устранить, понадобится 1,5-2 тонны стройматериалов. Не меньшей проблемой были и остаются по сей день сквозные щели в наружных стенах, на ликвидацию которых также нужно немало кирпича, раствора и стройработ.

На балконе основное внимание следует уделить качеству сварки перилл, которое часто бывает неудовлетворительным, хотя к полу претензий обычно не возникает. Случаются проблемы и за пределами квартиры, например, в коридорных электрощитках может не быть счетчиков электроэнергии или «автоматов». А иногда строители забывают и о таких «мелочах» как прокладка кабелей для интернета, телефона и телевиденья.

При подписании акта приема-передачи квартиры необходимо попросить застройщика предоставить схему разводки труб отопления в стяжке. В первую очередь это важно для тех покупателей, которые намерены покрыть пол штучным паркетом, ведь работы по его укладке могут повредить проложенные в полу коммуникации. Правда, в неформальных разговорах представители стройкомпаний признаются, что даже наличие плана не гарантирует отсутствие проблем, ведь в процессе укладки стяжки трубы могли сдвинуть с указанных мест. Поэтому, чтобы обезопасить себя от возможности затопить собственную квартиру и соседей снизу, эксперты рекомендуют слегка смочить пол водой – где она высохнет быстрей, там и находятся трубы отопления.«Я бы советовал обследовать систему вентиляции, которую застройщики любят забивать строительным мусором. Для проверки необходимо поднести к вытяжке спичку либо зажигалку»
Слабым местом в каждой квартире является система канализации, которая также может быть (и часто оказывается) забита строительным мусором. Проблема заключается в том, что большинство застройщиков не устанавливают в квартире сантехнику – покупателя новостройки ожидает лишь трубы на полу и отверстие для канализации. Чтобы проверить работу всех систем, необходимо вылить в отверстие канализации не меньше трех литров воды – это позволит выявить проблемы и заставить застройщиков исправить недочеты.
« Последнее редактирование: 30/01/13, 13:31:19 от Shark »